Tieu chi nha cao tang.doc - TCT XD Ha Noi

tiêu chí và phương pháp đánh giá chất lượng nhà cao tầng

GS.TS Ngô Thế Phong

Bài tham luận này là nội dung cơ bản trong khuôn khổ của đề tài trọng điểm của Bộ Xây dựng, đề tài nghiên cứu "Lập tiêu chí và phương pháp đánh giá chất lượng nhà cao tầng". Nhóm đề tài đã đưa ra một số tiêu chí và phương pháp đánh giá chất lượng nhà cao tầng và phương pháp được giới thiệu trong khuôn khổ bài tham luận này là một trong các phương pháp được nhiều bạn đọc quan tâm. Tuy nhiên phương pháp đánh giá chất lượng dưới đây chưa phải đã được hoàn thiện một cách hoàn chỉnh, bởi còn một số vấn đề bất cập về khái niệm, quan niệm, định nghĩa của các nhà chuyên môn về vấn đề chất lượng. Các tiêu chí chất lượng và cách đánh giá ở trên còn đang được nghiên cứu và điều chỉnh để đạt được sự hợp lý.

Với bàân tham luận này chúng tôi hy vọng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp của các bạn đồng ghiệp, các độc giả tâm huyết để đề tài được hoàn thiện với chất lượng tốt, đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của Các cơ quan quản lý, các nhà đầu tư, các tổ chức tư vấn và thiết kế, cũng như cho Ngành xây dựng.

Chúng tôi đang thực hiện đề tài do Bộ Xây Dựng quản lý có tiêu đề "Nghiên cứu xây dựng tiêu chí và phương pháp đánh giá chất lượng nhà cao tầng", mang mã số RD 05-02. Để thực hiện đề tài, cần phải làm rõ một số khái niệm.

Nhà cao tầng (hay nhà nhiều tầng), đối lại với nó là nhà thấp tầng (hay nhà ít tầng). Để phân biệt hai loại đó, có thể căn cứ vào sự khác biệt về mặt thiết kế, thi công và sử dụng. Nhà cao tầng không phải được tạo ra bằng cách chồng các nhà ít tầng lên nhau theo chiều đứng. Việc thiết kế, thi công và sử dụng nhà cao tầng có những đặc điểm, những khó khăn riêng mà khi thiết kế, thi công và sử dụng nhà ít tầng ta không phải quan tâm đến. Ví dụ hệ kết cấu của nhà cao tầng khá phức tạp do tải trọng thẳng đứng, tải trọng ngang đều lớn, lại thêm hiện tượng xoắn tổng thể bởi gió và động đất. Lại ví dụ hệ thống cấp thoát nước cho nhà nhiều tầng cũng phức tạp, có nhiều phương án hơn, đòi hỏi nhiều thiết bị hơn mới thoả mãn được yêu cầu cho người sử dụng về mặt áp lực cũng như tính kinh tế cho cả ngôi nhà. Các vấn đề về an toàn phòng hoả và an toàn cứu nạn cũng phải được đặt ra một cách nghiêm túc và khó khăn hơn. Vấn đề thu gom rác và sử lý nước thải cho nhà nhiều tầng cũng khó khăn hơn nhiều so với nhà ít tầng. Vì vậy sự phối hợp chặt chẽ giữa các kiến trúc sư và kỹ sư kết cấu phải được bắt đầu ngay từ khi thiết kế sơ phác. Một đặc điểm khác là số tầng càng tăng, nhà càng cao thì sự phức tạp trong thiết kế, thi công và sử dụng càng tăng lên. Trong nghiên cứu bước đầu, chúng tôi hướng vào các nhà có số tầng từ 9 đến 30. Điều này phù hợp với thực tế Việt Nam hiện nay và cũng tìm đến một sự dễ dàng hơn khi phải thực hiện một đề tài khá khó khăn.

Vấn đề thiết kế, sử dụng và giá thành sẽ rất khác nhau đối với các chủng loại nhà như nhà chung cư, văn phòng, khách sạn v.v... Bước đầu chúng tôi chỉ tập trung nghiên cứu một loại nhà là nhà chung cư.

Như vậy đối tượng nghiên cứu là chung cư có số tầng từ 9 đến 30.

* Chất lượng. Theo BS 4778-1987, chất lượng là tập hợp những tính chất và đặc tính của sản phẩm bảo đảm thoả mãn những đòi hỏi của người sử dụng và quản lý. Chúng tôi cho rằng định nghĩa đó chỉ có thể chấp nhận được ở một mức độ nào đó. Thí dụ một ngôi nhà rẻ tiền, sử dụng vật liệu và trang thiết bị rẻ tiền có thể hoàn toàn thoả mãn đòi hỏi của chủ đầu tư và người sử dụng đề ra nhưng khó có thể được Cục giám định Nhà nước về chất lượng đánh giá cao hơn ngôi nhà đắt tiền hơn nhưng phải sử dụng vật liệu, trang thiết bị và những hệ số kiến trúc có yêu cầu cao hơn. Như vậy hai khái niệm: chất lượng kỹ thuật và chất lượng kinh tế phải được xem xét một cách hài hoà.

* Đánh giá chất lượng của một ngôi nhà là vấn đề phức tạp vì nó vừa bao gồm khá nhiều mặt như độ bền vững, an toàn về kết cấu, hợp lý trong công năng sử dụng mặt bằng và không gian, tiện nghi của hệ thống trang thiết bị, các mặt đó lại liên quan đến chỉ tiêu kinh tế của ngôi nhà. Trong điều kiện của Việt Nam hiện nay, đánh giá chất lượng của ngôi nhà cao tầng càng khó vì chúng ta đang thiếu rất nhiều tiêu chuẩn kỹ thuật về thiết kế và thi công, chúng ta cũng thiếu nhiều kinh nghiệm về quản lý và sử dụng. Tuy vậy việc đánh giá chất lượng này, kết quả nghiên cứu của đề tài này sẽ giúp cho chủ đầu tư định hướng khi lập dự án, giúp cho người thiết kế không bỏ sót những việc phải làm, giúp cho người thi công có tiêu chí để đề ra những biện pháp kỹ thuật thi công thích hợp. Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng có ích cho người sử dụng (người mua nhà) và góp phần quản lý chất lượng của các nhà cao tầng - một vấn đề đang được các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng từ trung ương đến các địa phương quan tâm.

Trên cơ sở đề ra các tiêu chí để đánh giá chất lượng nhà nhiều tầng, chúng tôi kiến nghị đánh giá chất lượng qua điểm số bằng phương pháp chung như sau:

Phần kiến trúc cần phải được coi trọng hơn vì kiến trúc của ngôi nhà bao gồm việc bố trí mặt bằng căn hộ, việc xử lý giao thông theo phương ngang và đứng v.v... là những việc ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng nhưng hầu như không thể thay đổi được khi ngôi nhà đã làm xong. Đánh giá phần kiến trúc ở đây chỉ hướng vào mặt kỹ thuật còn việc đánh giá mặt nghệ thuật như vị trí quy hoạch, sử lý mặt đứng v.v... là rất khó khăn, dễ gây tranh cãi, khó thống nhất khi đánh giá thì chúng tôi không đưa vào nghiên cứu. Điều tương tự cũng suy ra cho các phần khác, tức là cái gì hiện nay có thể đánh giá được thì làm, còn cái gì quá phức tạp, không đủ số liệu và khó mà thống nhất được giữa những người đánh giá thì tạm gác lại để nghiên cứu sau.

Phần kết cấu, thi công và kinh tế, tuy cũng là phần cứng, không thể thay đổi được nhưng những phần này đã có hồ sơ nghiệm thu và hồ sơ thiết kế, dự toán và quyết toán đồng thời công trình chỉ được nghiệm thu để đưa vào đánh giá khi nó đã đạt yêu cầu, do đó điểm đánh giá dành cho các phần này thấp hơn phần kiến trúc.

Trang thiết bị trong nhà (tức là hệ thống kỹ thuật) ảnh hưởng rất lớn và trực tiếp đến người sử dụng và đôi khi cảm giác về chất lượng công trình lại được tạo nên do chất lượng cao của các thiết bị trong khu vực vệ sinh, thông gió, chiếu sáng v.v... Tuy nhiên trang thiết bị trong nhà là thứ có thể thay đổi được và nó cũng dễ bị lạc hậu với thời gian. Vì thế chúng tôi không đánh giá cao phần trang thiết bị như phần kiến trúc.

Trong thang điểm chất lượng được ghi ở trên, phương án 1 được đưa ra ban đầu, khi làm đề cương nghiên cứu, phương án 2 và phương án 3 được đưa ra sau (nhưng chưa phải là phương án cuối cùng, vấn đề còn có thể được điều chỉnh).

Vấn đề sử dụng và quản lý ngôi nhà không được đưa vào đây mặc dù đó cũng là vấn đề bức xúc. Chúng tôi cho rằng việc đánh giá chất lượng này chỉ là đối với các ngôi nhà mới được hoàn thành xây dựng, việc sử dụng và quản lý nó phái có quy chế riêng và nó không phụ thuộc vào chất lượng thiết kế, thi công xây lắp và hệ thống trang thiết bị trong nhà. Còn đối với những ngôi nhà đã được sử dụng lâu năm thì phải xây dựng một tiêu chí đánh giá chất lượng khác với những yêu cầu của đề tài này.

Khi đi vào đánh giá chất lượng từng phần theo các tiêu chí, chúng tôi lại cho mỗi phần theo thang điểm 100 để cho việc đánh giá được chi tiết. Sau đó quy về theo tỷ lệ chung đã được quy định ở trên. Thí dụ kết quả đánh giá một công trình cụ thể nào đó như sau:

Phần kiến trúc: 90 điểm

Phần kết cấu: 95 điểm

Phần thi công 85 điểm

Phần hệ thống kỹ thuật 75 điểm

Phần kinh tế 90 điểm

Tính điểm chung của công trình theo phương án 3 thì được:

Điểm chất lượng công trình = { (90 x 28) + 18 x (95 + 85 + 75 + 90) } : 100 = 87,3 điểm

Nếu cho rằng:

Chất lượng tốt phải có điểm số từ 90 đến 100 điểm

Chất lượng khá phải có điểm số từ 70 đến 89 điểm

Chất lượng đạt phải có điểm số từ 50 đến 69 điểm

thì công trình này đạt loại khá.

* Các tiêu chí và phương pháp đánh giá phần kiến trúc:

1. Sự hợp lý trong bố trí mặt bằng các căn hộ bao gồm việc bố trí hợp lý các phòng ngủ, phòng khách, khu vệ sinh, bếp, khả năng thích ứng các điều kiện khí hậu và tiếp xúc với khí trời, sự hợp lý trong tổ chức không gian căn hộ và có chiếu cố đến những tiện nghi thông thường như phơi phóng, sinh hoạt chung v.v... khó mà đánh giá bằng số sự hợp lý trong bố trí mặt bằng các căn hộ nên phải dùng phương pháp chuyên gia để cho điểm. Điểm cao nhất là 20 cho một căn hộ.

2. Tổ chức giao thông hợp lý. Trên mặt bằng từng tầng phải xem xét mối liên hệ giữa căn hộ với cầu thang bộ, cầu thang máy và cầu thang cứu nạn (bao gồm cả phần ra vào gửi xe, ô tô, xe máy, xe đạp) nếu khoảng cách đến các cầu thang không vượt tiêu chuẩn được coi là thuận tiện và đạt điểm cao nhất là 10 điểm.

3. Công suất thang máy đảm bảo, điều này được đảm bảo đảm bởi hệ số TM1 bằng số người sử dụng trong các căn hộ trên một chỗ đứng của thang máy. Thí dụ một chung cư 20 tầng, mỗi tầng có 4 căn hộ 5 người sử dụng 1 thang máy với khả năng chở 11 người thì hệ số sẽ là:

TM1 = (20 x 4 x 5) : 11 = 36 người.

Điểm số cao nhất là 10 điểm.

4. Số lượng thang máy bảo đảm. Điều này thể hiện bởi hệ số TM2 bằng số căn hộ sử dụng một thang máy. Thí dụ trong một đơn nguyên của nhà 20 tầng có 2 thang máy, phục vụ 8 hộ trong một tầng, hệ số sẽ là:

TM2 = (20 x 8) : 2 = 80 căn hộ

Điểm số cao nhất là 10 điểm.

5. Cấu tạo kết cấu bao che (tường) hợp lý, đảm bảo không thấm nước khi mưa tạt, đảm bảo không đổ khi độ rung động, cách âm, cách nhiệt tốt.

Đủ độ dày (220), có lớp trát chống thấm, có cốt thép trong mạch vữa ngang.

Điểm số cao nhất là 10 điểm.

6. Cấu tạo cửa sổ hợp lý, đảm bảo dễ đóng mở, chịu được tải gió, không rò rỉ nước khi mưa hắt.

Điểm số cao nhất là 10 điểm.

7. Cấu tạo mái hợp lý, đảm bảo chống thấm, cách nhiệt, ổn định trong gió bão, thoát nước mưa tốt.

Điểm số cao nhất là 10 điểm.

8. Có cầu thang cứu nạn ngoài trời đủ cho toàn bộ số người ở trong nhà chạy thoát một cách thuận tiện khi có sự cố hoả hoạn.

Điểm số cao nhất là 10 điểm.

9. Có biện pháp chống khói cho cầu thang bộ trong nhà khi có hoả hoạn.

Điểm cao nhất là 10 điểm.

Bảng tổng hợp tiêu chí đánh giá chất lượng phần kiến trúc:

Căn cứ để đánh giá chất lượng phần kết cấu là hồ sơ thiết kế bao gồm thuyết minh tính toán và bản vẽ.
 * Tiêu chí đánh giá chất lượng phần kết cấu:

Bảng tổng hợp tiêu chí đánh giá chất lượng phần kết cấu:

Căn cứ để đánh giá là hồ sơ theo dõi thi công và hồ sơ nghiệm thu các cấp.
 * Đánh giá chất lượng phần thi công.

Bảng tổng hợp tiêu chí đánh giá chất lượng phần thi công

Bảng tổng hợp tiêu chí đánh giá chất lượng phần hệ thống kỹ thuật
 * Đánh giá chất lượng phần hệ thống kỹ thuật

Căn cứ để đánh giá hồ sơ nghiệm, thiết kế và thiết và thiết kế chính.

Các tiêu chí chất lượng và cách đánh giá ở trên còn đang được nghiên cứu và điều chỉnh điều chỉnh để đạt được sự hợp lý.

* Đánh giá mặt kinh tế của công trình

Các tiêu chí kinh tế đánh giá chất lượng nhà cao tầng

Kết luận: Trên đây là những kiến nghị bước đầu về các tiêu chí và phương pháp đánh giá chất lượng nhà cao tầng. Trong khuôn khổ bài viết này chúng tôi chưa thể giải thích tỷ mỉ ý nghĩa và cách thức đánh giá từng tiêu chí. Vì vấn đề đánh giá chất lượng của nhà cao tầng khá phức tạp và chứa đựng nhiều vấn đề, Chúng tôi phải chọn lựa những vấn đề tự cho là cơ bản, có ích trực tiếp cho những người thiết kế, thi công và quản lý trong giai đoạn hiện nay. Có thể có những tiêu chí đòi hỏi phải được đánh giá nhưng hiện nay những người thiết kế và thi công vẫn chưa đề cập đến hoặc đề cập đến một cách chưa rõ ràng và họ sẽ phải đề cập đến trong các hồ sơ thiết kế và thi công những công trình sau này. Chúng tôi mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các cán bộ kỹ thuật và các cán bộ quản lý có liên quan đến vấn đề này. Xin cám ơn cử toạ đã chú ý lắng nghe./.

Page footer 1

9